一、工程概況
    （一）改造背景
    我國老年人口規模龐大，自2000年邁入老齡化社會之后，人口老齡化程度持續加深。黨中央、國務院高度重視養老服務，黨的十八大以來，出臺了加快發展養老服務業、全面放開養老服務市場等政策措施。截止2021年中國60歲及以上人口26736萬人，占全國人口的18.9%。目前，我國養老服務市場依然存在活力尚未充分激發，發展不平衡不充分、有效供給不足、服務質量不高等問題，人民群眾養老服務需求尚未有效滿足。
    煙臺作為我國近代工業和制造業最早發展起來的城市之一，隨著城市的發展，大量舊廠房散落在城市中，老舊工廠作為低效閑置資產的代表，占到了煙臺七區待更新面積的43.12%。煙臺市緊抓既有建筑改造利用契機，充分利用工業存量房屋開辦養老服務場所，利用園區工業廠房的空間優勢，優化消防設計審查驗收路徑，走出一條獨具特色的養老服務之路。
    （二）改造概況
    某老年服務中心占地約26畝，總建筑面積2.2萬㎡，總投資約2180萬元（項目分為一、二期。目前一期、二期均已投入使用），設計房間180個，含單人間、雙人間和多人間，共計床位300張。該老年服務中心改造工程主要包含兩部分：一是原廠房區丙類服裝加工車間，該建筑為地上四層，局部五層；二是辦公區，主要包括2#、3#宿舍，4#食堂。其中，2#、4#加建一層，3#加建兩層。服務中心整體改造后鳥瞰圖如圖3-1所示。

二、改造的重點難點及應對措施
    （一）改造的重點難點
    本項目與民用建筑相比，存在主體結構荷載大、建筑空間高大靈活、體量大等特點，在改造利用中，受歷史客觀因素及現狀條件制約，現行消防技術標準難以執行，尤其是使用功能變化時，缺乏具體的政策指引和技術標準支持（圖3-2），改造利用過程中存在如下問題：

    1.建筑產權、土地性質不變，使用功能變化，消防設計審驗審批難
    該廠區土地性質為工業用地，建筑產權不變更，但建筑使用性質由原工業廠房、工業廠房宿舍等改變為老年人照料設施，該項目在辦理建設工程消防設計審查驗收手續前需取得有關變更前置手續。
    2.加建導致建筑主體承重結構變動，結構荷載增大
    根據改造需求，該項目將原廠區辦公區的2#宿舍、3#宿舍和4#食堂進行了增加建筑層數的改造，其中，2#宿舍、4#食堂加建一層，3#宿舍加建兩層，導致建筑主體承重結構出現變動，建筑結構荷載增大。
    3.使用功能變化導致安全疏散難滿足現行規范要求
    建筑由工業建筑改造為老年人照料設施后，建筑疏散和防火的技術指標均有所提高。
    增加建筑高度造成原建筑的耐火等級、樓層設置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散等要求改變，建筑防火性能有待加強。
    4.消防設施配置不足
    原建筑消防設施設置較少，根據現狀增設消防設施困難。
    （二）應對措施
    1.審驗審批難的應對措施
    煙臺市優化消防設計審查驗收審批流程，出臺了《關于規范既有建筑改造工程辦理建設消防手續有關事項的通知》為該項目提供政策支持。本工程將工業廠房、倉儲用房等改造為老年人照料設施，屬于既有建筑改變使用功能的情況，需要由所在轄區自然資源規劃主管部門出具變更證明文件后，辦理建設和消防手續。
    2.建筑主體承重結構變動，結構荷載增大的應對措施
    改造單位委托具有相應資質的機構進行檢測和鑒定，保障建筑改造不會產生結構安全隱患。
    3.安全疏散的應對措施
    結合建筑現狀，增設安全出口和疏散出口，增加排煙窗與消防救援窗，廠房區、辦公區增加疏散連廊（圖3-3、圖3-4）。

    4.消防設施配置不足的應對措施
    分別從廠區兩側各引入一條市政給水管，在室外形成環狀管網。室內消火栓系統、自動噴水滅火系統分別由消防水泵房的加壓泵加壓供水，每個系統設兩臺加壓泵，一用一備。室外消火栓由市政供水，室外消火栓保護半徑不超過150m，消火栓布置間距不超過120m。屋頂水箱間設18m3消防水箱一座及穩壓設備和附屬設施，滿足室內外消火栓系統的水壓要求，出水管接消火栓環網。增加自動噴水滅火系統、應急照明系統、消火栓系統、火災自動報警系統等消防設施，并設置微型消防站（圖3-5）。

三、改造亮點
    為保障該項目消防改造順利實施，確保消防安全、質量符合標準規范要求，項目改造主要從以下方向進行了突破：
    （一）開展結構安全評定，保障建筑結構安全
    該工程因加建導致主體承重結構變動，結構荷載增大，開展改造前，委托具有相應資質的設計單位進行結構安全評定，并委托具有相應資質的單位實施。
    （二）保障人員安全疏散，提升建筑防火能力
    由于場地限制，改造工程與相鄰既有建筑之間的消防車道、救援場地很難滿足規范要求，通過連廊將幾棟建筑合理連接，滿足消防要求。
    根據改造后使用功能，結合建筑現狀，增設安全出口和疏散門，增加排煙窗與消防救援窗，完善建筑消防設施，沿可通行消防車的街道設置市政消火栓。建筑周圍設置室外消火栓。室內增加防煙排煙設施、室內消火栓、自動噴淋、火災自動報警、應急照明系統等消防設施。
    （三）制定既有建筑改造消防可行性政策措施
    1.做好消防審批服務，提高審批效能。對依法申報消防設計審查、消防驗收的老年福利服務中心，靠前主動提供消防技術咨詢服務，依法盡快辦理。
    2.結合養老服務行業消防安全標準化管理，注重分類引導。明確建筑耐火等級、樓層設置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散和避難設計、建筑消防設施、消防管理機構和人員、微型消防站建設等配置要求。
四、改造成效
    該項目充分利用存量的舊廠房，通過改造提升利用，使舊廠房重煥新生，形成多感覺、全方位、立體化，凸顯人文關懷與城市質感的地標式養老服務場所。
    （一）盤活閑置存量資產，有效緩解城區用地供需矛盾
該項目整體盤活7棟單體樓房，建筑面積約12000㎡。將一座破舊不堪的廢棄廠房改造為舒適宜居的養老服務中心，盤活了閑置舊廠房，緩解了城區用地的供需矛盾，為消防改造利用閑置資產與養老產業鏈條深度整合發展積累了寶貴的經驗。
    （二）詮新養老賦能，提升居民幸福感
    該項目改造后成為為老人量身打造的宜老居住場所，滿足入住老人的多元需求，內部設施齊全，配套建有餐廳、多功能廳、活動室、娛樂室、康復保健中心、診所、超市等功能空間，開拓了17畝的專屬菜園和魚塘，養殖魚苗、雞鴨鵝，種植各類蔬菜，打造綠色生態種植園。解決了300余位老人的品質養老問題，凸顯了城市的溫度和擔當（圖3-6、圖3-7）。